Der erste Schritt
Kündigung oder Mangel: zuerst die Unterlagen ordnen
Fristen und Belege helfen dir, dein Anliegen bei der Verwaltung oder der Schlichtungsbehörde konkret zu schildern.
Bei einer Kündigung zählt das Empfangsdatum. Notiere es und bewahre Brief, Formular und Umschlag auf. Für die Anfechtung und die Erstreckung eines unbefristeten Mietverhältnisses gelten grundsätzlich 30 Tage ab Empfang (Art. 273 OR). Bei Mängeln sind Art, Dauer und Einschränkung der Nutzung wichtig. Dokumentiere sie und informiere die Verwaltung schriftlich, damit du die Kenntnis des Vermieters belegen kannst (Art. 259d OR).
Das Wichtigste in Kürze
- Die Vermieterkündigung braucht ein vom Kanton genehmigtes Formular. Fehlt es, ist die Kündigung nichtig (Art. 266l Abs. 2 und Art. 266o OR).
- Anfechtung und Erstreckung gehen beide innert 30 Tagen ab Empfang an die Schlichtungsbehörde (Art. 273 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a OR).
- Erstreckt wird bei Wohnräumen höchstens vier Jahre, in einer oder zwei Etappen (Art. 272b Abs. 1 OR).
- Bei einem Mangel wird der Mietzins herabgesetzt, ab Kenntnis des Vermieters bis zur Behebung — ohne Prozenttabelle im Gesetz (Art. 259d OR).
- Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist gerichtskostenfrei und paritätisch besetzt (Art. 113 und Art. 200 Abs. 1 ZPO).
- Ein falscher Termin macht die Kündigung nicht ungültig — sie gilt dann für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR).
Die Zeitachse
Die 30-Tage-Kaskade: vom Briefkasten bis zur Klagebewilligung
Sieben Stufen, jede mit ihrer Artikelnummer — und drei Fristen, die man einzeln verpassen kann.
- Tag 0
Die Kündigung trifft ein
Ab dem Empfang läuft alles. Nicht ab dem Datum auf dem Brief, nicht ab dem Tag, an dem du ihn öffnest — massgebend ist, wann die Kündigung bei dir angekommen ist. Notier dir dieses Datum, bevor du irgendetwas anderes tust.
Art. 273 Abs. 1 OR
- Zuerst
Die Form prüfen — sie entscheidet alles
Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und angibt, wie du vorzugehen hast. Fehlt dieses Formular, ist die Kündigung nicht bloss angreifbar, sondern nichtig. Ein Brief allein beendet dein Mietverhältnis nicht.
Art. 266l Abs. 2 · Art. 266o OR
- Tag 1 bis 30
Anfechten bei der Schlichtungsbehörde
Willst du die Kündigung anfechten, muss dein Begehren innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde eintreffen. Das ist eine Verwirkungsfrist: Danach wird gar nicht mehr geprüft, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst.
Art. 273 Abs. 1 · Art. 271 Abs. 1 OR
- Dieselben 30 Tage
Erstreckung verlangen — am besten im gleichen Schreiben
Beim unbefristeten Mietverhältnis gilt für das Erstreckungsbegehren dieselbe Frist von 30 Tagen ab Empfang. Bei einem befristeten Vertrag musst du spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer da sein. Anfechtung und Erstreckung sind zwei Anträge, nicht einer.
Art. 273 Abs. 2 lit. a und b OR
- Danach
Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde
In Mietsachen sitzt die Behörde paritätisch zusammen: eine vorsitzende Person und je eine Vertretung der Mieter- und der Vermieterseite. Gerichtskosten werden im Schlichtungsverfahren keine erhoben, und Parteientschädigungen werden dort nicht gesprochen.
Art. 200 Abs. 1 · Art. 113 ZPO
- 20 Tage
Entscheidvorschlag annehmen oder ablehnen
Beim Kündigungsschutz und bei der Erstreckung darf die Schlichtungsbehörde einen Entscheidvorschlag unterbreiten. Er gilt als angenommen, wenn ihn niemand innert 20 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung ablehnt — und wirkt dann wie ein rechtskräftiger Entscheid.
Art. 210 Abs. 1 lit. b · Art. 211 ZPO
- 30 Tage
Klagebewilligung: die kurze Frist zum Schluss
Einigt ihr euch nicht, bekommst du die Klagebewilligung. In Miet- und Pachtsachen beträgt die Klagefrist danach 30 Tage statt der üblichen drei Monate. Genau hier verlieren Leute den Fall, den sie zuvor gewonnen hätten.
Art. 209 Abs. 3 und 4 ZPO
Zwei Dinge, die in dieser Kaskade untergehen und teuer sind. Erstens: Wird die Kündigung nicht innert 30 Tagen angefochten, findet später überhaupt keine Prüfung der Missbräuchlichkeit mehr statt — die Frist verwirkt den Anspruch, sie hemmt ihn nicht. Zweitens: Die Klagefrist nach der Klagebewilligung beträgt in Mietsachen 30 Tage und nicht drei Monate (Art. 209 Abs. 4 ZPO). Wer nach der Schlichtungsverhandlung erst einmal durchatmet, verliert den Fall im Kalender.
Anfechtung
Wann eine Kündigung anfechtbar ist
Der Massstab ist knapp formuliert und trotzdem scharf: Treu und Glauben.
Der Grundsatz steht in einem einzigen Satz: „Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst“ (Art. 271 Abs. 1 OR). Weil die ordentliche Kündigung keinen Grund braucht, ist der genannte Grund oft der einzige Ansatzpunkt — und deshalb ist die Begründung auf Verlangen (Art. 271 Abs. 2 OR) mehr als eine Höflichkeit.
Daneben führt das Gesetz einen eigenen Katalog für Vermieterkündigungen (Art. 271a Abs. 1 lit. a bis f OR). Anfechtbar ist die Kündigung darin unter anderem,
- weil du nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machst (lit. a) — die klassische Rachekündigung nach einer Mängelanzeige;
- weil sie während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird (lit. d);
- weil sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens kommt (lit. e). Diese Sperrfrist gilt auch, wenn ihr euch damals ausserhalb des Verfahrens schriftlich belegt geeinigt habt (Abs. 2).
Die Sperrfrist hat Ausnahmen, und die wichtigste ist der dringende Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Das Wort „dringend“ steht dort nicht zufällig — es ist die eigentliche Hürde.
Und ein Irrtum, der immer wieder auftaucht: Kündigt der Vermieter auf einen falschen Termin oder mit zu kurzer Frist, ist die Kündigung nicht ungültig. Sie gilt dann schlicht für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR). Bei Wohnungen sind das drei Monate auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR); welche Termine ortsüblich sind, ergibt sich aus dem lokalen Gebrauch und deinem Mietvertrag, nicht aus dem Bundesrecht.
Der Brief, der eine Frist startet
Dreissig Tage. Ab Empfang, nicht ab Ärger.
Erstreckung
Erstreckung: mehr Zeit statt bleiben dürfen
Der zweite Weg neben der Anfechtung: Er verlangt keine missbräuchliche Kündigung, sondern eine Härte.
Die Erstreckung greift die Kündigung nicht an. Sie sagt: Die Kündigung mag gültig sein, aber das Ende der Miete wäre für dich oder deine Familie eine Härte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Das Gesetz nennt dafür fünf Abwägungskriterien — unter anderem die Umstände des Vertragsschlusses, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönliche und finanzielle Lage beider Seiten, die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt und den Bedarf des Vermieters für sich selbst samt dessen Dringlichkeit (Art. 272 Abs. 2 lit. a bis e OR).
Wie lange. Wohnräume können um höchstens vier Jahre erstreckt werden, Geschäftsräume um höchstens sechs — innerhalb dieser Höchstdauer sind eine oder zwei Erstreckungen möglich (Art. 272b Abs. 1 OR). Eine zweite Erstreckung musst du spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten verlangen (Art. 273 Abs. 3 OR).
Du bist während der Erstreckung nicht gefesselt. Bei einer Erstreckung bis zu einem Jahr kannst du mit einer einmonatigen Frist auf Ende eines Monats kündigen, bei einer längeren mit einer dreimonatigen Frist (Art. 272d OR). Findest du früher etwas, ziehst du früher aus.
Wo sie nicht hilft — ehrlich gesagt. Ausgeschlossen ist die Erstreckung unter anderem bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR) und dann, wenn dir der Vermieter einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Abs. 2). Und noch ein Punkt, den kaum jemand kennt: Weist die Behörde deine Anfechtung ab, prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann (Art. 273 Abs. 5 OR). Der zweite Anlauf passiert also automatisch — vorausgesetzt, du hast den ersten rechtzeitig gestartet.
Unterlagen für dein Anliegen
Mietrecht Schweiz: was du für das Gespräch brauchst
- Bei einer Kündigung: Mietvertrag, amtliches Formular, Begleitschreiben und Zustellnachweis.
- Bei Mängeln: Fotos, Datum der ersten Feststellung, Meldungen an die Verwaltung und deren Antworten.
- Bei einer Erhöhung: Erhöhungsformular, bisheriger Mietzins und die angegebene Begründung.
- Bei der Wohnungsabgabe: Einzugs- und Abgabeprotokoll, Fotos und Schriftwechsel zum Mietzinsdepot.
Halte fest, was du erreichen möchtest: eine Reparatur, eine Einigung über den Mietzins oder eine Klärung der Kündigung. Diese Übersicht kannst du mit der Jura-KI ordnen und als Falldokument in eine Beratung mitnehmen. Zur Abrechnung findest du eine eigene Anleitung unter Nebenkostenabrechnung Schweiz prüfen.
Mängel
Mietzinsreduktion: erst melden, dann reduzieren
Vier Rechte stehen dir zu — und die Reihenfolge entscheidet, ob du sie behältst.
Ist die Wohnung mangelhaft, kannst du vom Vermieter verlangen, dass er den Mangel beseitigt, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt, Schadenersatz leistet oder den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt (Art. 259a Abs. 1 lit. a bis d OR). Dazu kommt als fünftes Druckmittel die Hinterlegung des Mietzinses (Abs. 2).
Die Mietzinsreduktion — juristisch die Mietzinsherabsetzung — hat einen klaren zeitlichen Anker: Sie gilt „vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels“ (Art. 259d OR). Daraus folgt das Wichtigste an der ganzen Sektion: Entscheidend ist, ab wann der Vermieter vom Mangel wusste. Eine schriftliche Mängelanzeige mit Datum hilft dir, diese Kenntnis zu belegen.
Passiert nichts, hast du zwei weitere Hebel. Kennt der Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn nicht innert angemessener Frist, kannst du bei einem Mangel, der die Tauglichkeit ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt, fristlos kündigen — oder den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen (Art. 259b lit. a und b OR). Eine Tageszahl für die „angemessene Frist“ nennt das Gesetz nicht; sie hängt am Mangel.
Für eine Hinterlegung gilt eine feste Reihenfolge. Verlange die Behebung des Mangels schriftlich, setze dafür eine angemessene Frist und drohe die Hinterlegung künftig fälliger Mietzinse an. Bleibt die Frist ungenutzt, informiere den Vermieter schriftlich über die Hinterlegung bei der kantonal bezeichneten Stelle (Art. 259g OR). Mache deine Ansprüche innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend (Art. 259h OR). Kläre das Vorgehen vorab mit der zuständigen Stelle; überweise nicht einfach weniger.
Kontrolle statt Kontrollverlust: Es ist deine Wohnung. Geh in das Gespräch, als hättest du dich vorbereitet — weil du es hast.
Mietzinserhöhung
Wenn der Mietzins steigt: zuerst das Formular
Auch hier entscheidet die Form zuerst und die Begründung erst danach.
Will der Vermieter den Mietzins erhöhen, muss er dir das mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Das Formular hat Pflichtinhalte; werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, sind sie je in Einzelbeträgen auszuweisen (Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG).
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Erhöhung nichtig — nämlich wenn sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt wird, wenn sie nicht begründet ist oder wenn mit der Mitteilung die Kündigung angedroht oder ausgesprochen wird (Art. 269d Abs. 2 lit. a bis c OR). Hältst du die Erhöhung für missbräuchlich, fichtst du sie innert 30 Tagen nach der Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde an (Art. 270b Abs. 1 OR). Es ist dieselbe Zahl wie bei der Kündigung, aber eine eigene Frist mit eigenem Startpunkt.
Neu seit dem 1. Oktober 2025: Für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung und anderer einseitiger Vertragsänderungen genügt eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem vorgeschriebenen Formular (Art. 269d Abs. 4 OR). Gleichzeitig wurde die VMWG angepasst; bei gestaffelten Mietzinsen darf die schriftliche Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Erhöhung erfolgen (Art. 19a VMWG).
Der Referenzzinssatz — als Argument, nicht als Thema. Kostensteigerungen und Hypothekarzinsen sind ein anerkannter Erhöhungsgrund (Art. 269a lit. b OR); als Massgrösse dient der vom Bund festgesetzte Referenzzinssatz, der sich auf den vierteljährlich erhobenen, volumengewichteten Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen stützt und in Viertelprozenten festgesetzt wird (Art. 12a VMWG). Sinkt er, entsteht im Grundsatz ein Senkungsanspruch — den der Vermieter jedoch mit Teuerung und allgemeiner Kostensteigerung gegenrechnen darf, er ist also nie garantiert. Den aktuellen Satz und die Publikationsdaten führt das Bundesamt für Wohnungswesen selbst; wir nennen hier bewusst keine Zahl, weil sie quartalsweise wechselt. Den Weg dorthin regelt Art. 270a OR: Du stellst das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter, er muss innert 30 Tagen Stellung nehmen, und danach hast du 30 Tage, um die Schlichtungsbehörde anzurufen.
Und die Brücke zur Abrechnung: Dieselben Formvorschriften gelten, wenn der Vermieter den Vertrag sonstwie einseitig zu deinen Lasten ändern will — namentlich, wenn er neue Nebenkosten einführt (Art. 269d Abs. 3 OR). Eine Position, die bisher im Mietzins enthalten war und plötzlich separat verrechnet wird, ist keine Abrechnungsfrage, sondern eine Vertragsänderung mit Formularpflicht. Wie du den Rest der Aufstellung durchgehst, steht auf Nebenkostenabrechnung prüfen.
Die Behörde
Die Schlichtungsbehörde: paritätisch, kostenlos, und du musst zuerst dorthin
Die Schlichtung ermöglicht eine Klärung ohne Gerichtskosten; eigene Beratungskosten können dennoch entstehen.
Paritätisch besetzt
In Streitigkeiten aus Miete und Pacht besteht die Behörde aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung (Art. 200 Abs. 1 ZPO). Mieter- und Vermieterseite sitzen also gleich stark am Tisch — nicht du allein gegen eine Verwaltung.
Ohne Gerichtskosten
In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen werden keine Gerichtskosten gesprochen, und im Schlichtungsverfahren gibt es keine Parteientschädigungen (Art. 113 ZPO). Das ist Bundesrecht und gilt in jedem Kanton gleich.
Sie darf selbst entscheiden
Beim Kündigungsschutz, bei der Erstreckung, beim Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und bei der Hinterlegung kann die Behörde einen Entscheidvorschlag unterbreiten (Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO). Er wirkt wie ein rechtskräftiger Entscheid, wenn ihn niemand innert 20 Tagen ablehnt (Art. 211 ZPO).
Das Verfahren vor Gericht
Geht es weiter, gilt in den mietrechtlichen Kernfragen das vereinfachte Verfahren ohne Rücksicht auf den Streitwert (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO), und das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 ZPO). Du musst weiterhin an der Sachverhaltsklärung mitwirken und deine Belege vorlegen.
Und der Satz, der die ganze Sektion trägt: „Dem Entscheidverfahren geht ein Schlichtungsversuch vor einer Schlichtungsbehörde voraus“ (Art. 197 ZPO). In der Regel führt der Weg ans Gericht in Mietsachen über diese Stelle; Ausnahmen regelt Art. 198 ZPO — was sich wie eine Hürde liest, ist in Wahrheit der günstigste Termin, den das Schweizer Recht kennt. Zuständig ist die Behörde am Ort der Mietsache.
Auszug
Die Wohnungsabgabe: Protokoll, Mängelrüge, Mietzinsdepot
Eine Stunde, an der mehr hängt als an den drei Monaten davor.
Was du schuldest. Du musst die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, „der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt“ (Art. 267 Abs. 1 OR). Was durch normalen Gebrauch abgenutzt wurde, ist damit abgegolten — dafür hast du Miete bezahlt. Vereinbarungen, die im Voraus eine pauschale Entschädigung für Schäden festlegen, sind nichtig (Art. 267 Abs. 2 OR); eine Klausel im Mietvertrag, die dir beim Auszug einen Pauschalbetrag auferlegt, geht ins Leere.
Was der Vermieter tun muss — und zwar sofort. Bei der Rückgabe muss er den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die du einstehen musst, dir sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR). Versäumt er das, verliert er seine Ansprüche, soweit es nicht um Mängel geht, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren (Abs. 2 und 3). Genau deshalb ist die gemeinsame Abnahme mit einem Wohnungsübergabeprotokoll der wichtigste Termin des ganzen Auszugs: Es hält fest, was gerügt wurde — und was eben nicht. Eine Tageszahl für „sofort“ nennt das Gesetz nicht; sie liegt näher an Stunden als an Wochen.
Und das Geld. Bei Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen. Das Mietzinsdepot liegt bei einer Bank auf einem Spar- oder Depositenkonto, das auf deinen Namen lautet, und die Bank darf es nur mit Zustimmung beider Seiten oder gestützt auf einen Zahlungsbefehl oder ein Urteil herausgeben (Art. 257e Abs. 1 und 2 OR). Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, kannst du von der Bank die Rückerstattung verlangen (Abs. 3). Die Kantone dürfen dazu ergänzende Bestimmungen erlassen (Abs. 4) — welche das sind, sagt dir die kantonale Stelle, nicht diese Seite.
Bund und Kanton
Bundesrecht für den Anspruch, Kanton für den Weg dorthin
Fristen und Rechte gelten überall gleich. Das Formular und die Adresse nicht.
Alles, was auf dieser Seite an Fristen und Rechtsbehelfen steht, ist Bundesrecht: OR, VMWG und ZPO gelten von Genf bis Chur identisch. Kantonal sind drei Dinge — welches Formular genehmigt ist, wie die zuständige Schlichtungsbehörde heisst und wo sie sitzt, und ob für die Mitteilung des Anfangsmietzinses ein Formular vorgeschrieben ist.
- Das Formular. Der Kanton legt die genehmigten Formulare auf; das Bundesrecht verlangt nur, dass eines verwendet wird (Art. 266l Abs. 2 OR, Art. 9 Abs. 2 VMWG). Der Kanton Zürich etwa stellt drei amtliche Formulare bereit — für die Kündigung, für die Mietzinserhöhung samt anderen einseitigen Vertragsänderungen und für den Anfangsmietzins — und lässt daneben eigene Formulare zu, wenn sie von der Direktion der Justiz und des Innern genehmigt wurden.
- Die Behörde. Im Kanton Zürich ist jedem Bezirksgericht eine besondere Schlichtungsbehörde angegliedert, paritätisch zusammengesetzt aus einer Gerichtsschreiberin oder einem Gerichtsschreiber im Vorsitz und je einer Vertretung der Mieter- und Vermieterorganisationen. In Basel-Stadt gibt es eine einzige kantonale Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten. Im Kanton Bern besteht je Gerichtsregion eine Schlichtungsbehörde, insgesamt vier.
- Der Anfangsmietzins. Du kannst ihn innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten (Art. 270 Abs. 1 OR). Im Fall von Wohnungsmangel können die Kantone die Verwendung eines Formulars für die Mitteilung des Anfangsmietzinses obligatorisch erklären (Abs. 2). Nach dem Verzeichnis des Bundesamts für Wohnungswesen für 2026 besteht diese Formularpflicht in Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Genf, Luzern, Zug und Zürich, teilweise in Neuenburg und in der Waadt, und nicht im Wallis.
Wir raten hier keine Gebühr und keine Adresse. Wenn du wissen willst, welche Stelle für deine Wohnung zuständig ist, führt der Weg über die kantonalen Seiten, die unten in den Quellen verlinkt sind — sie sind die einzige verlässliche Auskunft darüber.
Grenzen
Wann du wirklich anwaltliche Hilfe brauchst
Ehrlich gesagt: bei den meisten Mietfragen nicht sofort — und bei einigen sofort.
Weil das Schlichtungsverfahren in Mietsachen keine Gerichtskosten kennt und die Behörde paritätisch besetzt ist, kommen viele Fälle ohne anwaltliche Vertretung zu einem Ergebnis. Anders sieht es aus, wenn deine Existenz an der Wohnung hängt, wenn es zusätzlich um Schadenersatz oder um ein Geschäftsobjekt geht, wenn dir der Vermieter mit einer Ausweisung droht — oder wenn du die 30 Tage bereits überschritten hast und jetzt geprüft werden muss, was überhaupt noch offensteht.
Anwalt GURU ist die Vorbereitung darauf, nicht der Ersatz: eine kostenlose Ersteinschätzung nach Schweizer Recht, die dir die einschlägigen Artikel aus OR, ZGB, ZPO und SchKG mit Artikelnummer und Gesetzestext direkt im Chat zeigt. Wo dazu Rechtsprechung vorliegt, wird sie genannt. Aus dem Gespräch entsteht auf Wunsch ein Falldokument, mit dem du ins Erstgespräch gehst — und über die Karte findest du Kanzleien in deiner Nähe. Für eine verbindliche Beurteilung deines Falls gehört er in anwaltliche Hände.
FAQ
Häufige Fragen zum Mietrecht in der Schweiz
Wie lange habe ich Zeit, eine Kündigung anzufechten?
Dreissig Tage ab Empfang der Kündigung. Innert dieser Frist muss dein Begehren bei der Schlichtungsbehörde eingereicht sein (Art. 273 Abs. 1 OR). Es ist eine Verwirkungsfrist: Läuft sie ab, findet keine Prüfung mehr statt, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst — auch dann nicht, wenn sie das offensichtlich tut. Gerechnet wird ab dem Empfang, nicht ab dem Datum auf dem Schreiben. Deshalb ist das erste, was du festhalten solltest, der Tag, an dem der Brief bei dir angekommen ist.
Was ist der Unterschied zwischen Anfechtung und Erstreckung?
Die Anfechtung greift die Kündigung selbst an: Sie soll für ungültig erklärt werden, weil sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 und 271a OR). Die Erstreckung akzeptiert die Kündigung und verlangt nur mehr Zeit, weil das Ende der Miete für dich oder deine Familie eine Härte wäre, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Du kannst beides im selben Schreiben verlangen — und wenn die Behörde die Anfechtung abweist, prüft sie die Erstreckung ohnehin von Amtes wegen (Art. 273 Abs. 5 OR).
Muss die Kündigung des Vermieters auf einem Formular kommen?
Ja. Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und das angibt, wie du vorzugehen hast (Art. 266l Abs. 2 OR). Das Formular muss unter anderem die Voraussetzungen der Anfechtung und der Erstreckung sowie das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden enthalten (Art. 9 Abs. 1 VMWG). Entspricht die Kündigung diesen Vorschriften nicht, ist sie nichtig (Art. 266o OR). Das Bundesgericht nimmt die Formalie ernst, lässt aber Spielraum: Eine Kündigung auf einem nicht unterzeichneten amtlichen Formular ist gültig, wenn das Begleitschreiben eine eigenhändige Originalunterschrift trägt (BGE 140 III 54).
Wie viel Mietzinsreduktion steht mir bei einem Mangel zu?
Eine Prozentzahl dafür gibt es im Schweizer Recht nicht. Das Gesetz sagt nur, der Mietzins sei „verhältnismässig“ herabzusetzen (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR), und zwar von dem Zeitpunkt an, in dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat, bis zu dessen Behebung (Art. 259d OR). Entscheidend ist also, wie stark der vertragsgemässe Gebrauch tatsächlich eingeschränkt ist und ab wann der Vermieter Bescheid wusste. Wer im Netz eine Quotentabelle findet: Sie stammt nicht aus dem Gesetz. Was du in der Hand hast, ist die schriftliche Mängelanzeige mit Datum.
Darf ich den Mietzins einfach kürzen, bis der Mangel weg ist?
Nein, das ist der teuerste Irrtum im Mietrecht. Wer eigenmächtig weniger überweist, gerät in Zahlungsrückstand — und dann kann der Vermieter nach einer Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR). Gegen diese Kündigung ist die Erstreckung ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Der vorgesehene Weg heisst Hinterlegung: Du verlangst schriftlich die Behebung, setzt eine angemessene Frist und drohst die Hinterlegung an. Nach ungenutztem Ablauf wird die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich angekündigt und bei der kantonal bezeichneten Stelle vorgenommen. Damit gelten sie als bezahlt (Art. 259g OR). Aber Achtung: Du musst deine Ansprüche innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend machen, sonst fällt das Geld dem Vermieter zu (Art. 259h Abs. 1 OR).
Wann bekomme ich mein Mietzinsdepot zurück?
Bei Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen, und das Geld liegt auf einem Konto, das auf deinen Namen lautet (Art. 257e Abs. 1 und 2 OR). Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, kannst du verlangen, dass dir die Bank das Depot herausgibt (Art. 257e Abs. 3 OR). Die Kantone dürfen dazu ergänzende Bestimmungen erlassen (Abs. 4). Das Jahr beginnt mit dem Ende des Mietverhältnisses, nicht mit dem Streit darüber.
Kostet mich die Schlichtungsbehörde etwas?
In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen werden keine Gerichtskosten gesprochen, und im Schlichtungsverfahren werden keine Parteientschädigungen gesprochen (Art. 113 ZPO). Das ist Bundesrecht und gilt in allen Kantonen. Kommt es später vor Gericht, gilt in den mietrechtlichen Kernfragen das vereinfachte Verfahren, und das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 243 Abs. 2 lit. c und Art. 247 Abs. 2 ZPO). Was in einem Gerichtsverfahren an Kosten anfällt, ist dagegen kantonal geregelt — dafür nennen wir bewusst keine Zahl.
Muss ich zuerst zur Schlichtungsbehörde, bevor ich klagen kann?
In der Regel ja: Art. 197 ZPO sieht vor dem Entscheidverfahren einen Schlichtungsversuch vor; Ausnahmen regelt Art. 198 ZPO. In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Behörde paritätisch besetzt (Art. 200 Abs. 1 ZPO). Zuständig ist grundsätzlich die Behörde am Ort der Mietsache. Name, Adresse und Formulare findest du beim zuständigen Kanton.
Hat sich das Schweizer Mietrecht 2024 und 2025 geändert?
Teilweise — und vor allem anders, als viele denken. Die beiden Vorlagen zu Untermiete und Eigenbedarf sind in der Volksabstimmung vom 24. November 2024 abgelehnt worden; Art. 262 OR und Art. 261 Abs. 2 lit. a OR gelten unverändert weiter (BBl 2025 452). In Kraft getreten ist dagegen die Änderung zu den Formvorschriften: Seit dem 1. Oktober 2025 genügt für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung und anderer einseitiger Vertragsänderungen eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem vorgeschriebenen Formular (Art. 269d Abs. 4 OR). Zugleich wurde die VMWG angepasst; bei gestaffelten Mietzinsen darf die schriftliche Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Erhöhung erfolgen (Art. 19a VMWG).
Wie bereite ich eine mietrechtliche Beratung vor?
Nimm den Mietvertrag, Schreiben der Verwaltung und Zustellnachweise mit. Bei Mängeln helfen Fotos, deine Mängelanzeige und ein Zeitablauf; bei einer Kündigung das amtliche Formular und das Empfangsdatum. Notiere dein Ziel und offene Fragen. Ein Falldokument kann diese Angaben bündeln, ersetzt aber weder die Originalunterlagen noch die rechtzeitige Einreichung eines Begehrens.
Quellen & rechtliche Grundlagen
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Stand am 1. Januar 2026 — Kündigung, Anfechtung, Erstreckung, Mängelrechte, Mietzins und Depot: konsolidierte Fassung auf Fedlex. Einschlägig sind hier Art. 257d, 257e, 259a bis 259h, 261, 262, 266a bis 266o, 269 bis 270b sowie 271 bis 273.
- Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11), Stand am 1. Oktober 2025 — Pflichtinhalt der Formulare (Art. 9 und Art. 19), Referenzzinssatz (Art. 12a), Überwälzung (Art. 13), gestaffelte Mietzinse (Art. 19a): konsolidierte Fassung auf Fedlex
- Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272), Stand am 1. Juli 2026 — Schlichtungsversuch (Art. 197), paritätische Besetzung (Art. 200), Kostenlosigkeit (Art. 113), Klagebewilligung und 30-Tage-Klagefrist (Art. 209), Entscheidvorschlag (Art. 210 f.), vereinfachtes Verfahren (Art. 243, 247): konsolidierte Fassung auf Fedlex
- Volksabstimmung vom 24. November 2024 — beide Mietrechtsvorlagen (Untermiete sowie Kündigung bei Bedarf des Vermieters für sich selbst) abgelehnt: Bundesratsbeschluss vom 7. Februar 2025 über das Ergebnis der Volksabstimmung, BBl 2025 452
- BGE 140 III 54 (Urteil 4A_285/2013 vom 7. November 2013) — Kündigung auf einem nicht unterzeichneten amtlichen Formular ist gültig, wenn das Begleitschreiben eine eigenhändige Originalunterschrift enthält: Volltext auf bger.ch
- BGE 142 III 91 (Urteil 4A_327/2015 vom 9. Februar 2016) — Anforderungen an die Begründung einer Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Renovationsarbeiten; Streitobjekt war ein Ladenlokal, nicht eine Wohnung: Volltext auf bger.ch
- Referenzzinssatz — Festsetzung, aktueller Stand und Publikationsdaten: Bundesamt für Wohnungswesen (BWO)
- Formularpflicht für den Anfangsmietzins — Verzeichnis für das Jahr 2026, kantonale Gesetze und Leerwohnungsziffern: BWO, Februar 2026 (PDF)
- Kanton Zürich — Schlichtungsbehörden in Mietsachen und amtliche Formulare im Mietwesen
- Kanton Basel-Stadt — Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten, Formulare
- Kanton Bern — Mietzins und Nebenkosten sowie Überblick über die Schlichtungsbehörden
Stand: September 2026. Diese Seite gibt einen Überblick über das Schweizer Mietrecht des Bundes und ist keine Beurteilung deines Falls. Was in deiner Sache gilt, hängt an deinem Vertrag, am Empfangsdatum und an der Praxis deines Kantons; für eine verbindliche Beurteilung wende dich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Der Referenzzinssatz und die kantonalen Verzeichnisse ändern sich — massgebend ist immer die aktuelle Fassung der genannten Bestimmungen.