Prüfliste
Sieben Fragen an deine Abrechnung
Jede Frage hängt an einem Artikel aus dem OR oder der VMWG. Zum Abhaken, während du die Abrechnung vor dir liegen hast.
Nebenkosten sind laut Gesetz „das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen" (Art. 257a Abs. 1 OR). Das klingt weit — ist es aber nicht, denn zwei Sätze weiter steht die Bedingung, an der die meisten Abrechnungen scheitern: geschuldet sind sie nur, wenn sie besonders vereinbart wurden. Alles Weitere regelt die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, kurz VMWG.
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne besondere Vereinbarung sind die Nebenkosten im Mietzins inbegriffen (Art. 257a Abs. 2 OR).
- Wer Akonto erhebt, muss mindestens einmal jährlich abrechnen und die Abrechnung vorlegen (Art. 4 Abs. 1 VMWG).
- Reparatur, Erneuerung, Verzinsung und Abschreibung der Heizungsanlage gehören nicht in die Abrechnung (Art. 6 VMWG).
- Du darfst die Originalbelege einsehen — ohne Begründung und ohne Frist (Art. 257b Abs. 2 OR, Art. 8 Abs. 2 VMWG).
- Der Streitweg beginnt bei der Schlichtungsbehörde, und dort werden in Mietsachen keine Gerichtskosten gesprochen (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO).
-
Art. 257a Abs. 2 OR
Nebenkosten musst du nur bezahlen, wenn du sie mit dem Vermieter besonders vereinbart hast. Das Bundesgericht verlangt dabei, dass die Posten im Mietvertrag „klar und bestimmt umschrieben" sind; eine Liste in separaten Allgemeinen Geschäftsbedingungen zählt nur, soweit sie etwas konkretisiert, das im Vertrag selbst schon steht.
Auffällig, wenn: Im Vertrag steht bloss „Nebenkosten gemäss Abrechnung", auf der Abrechnung tauchen aber acht Positionen auf.
-
Art. 4 Abs. 1 und 2 VMWG
Rechnet der Vermieter aufgrund einer Abrechnung ab, muss er sie mindestens einmal jährlich erstellen und dir vorlegen. Erhebt er die Nebenkosten pauschal, muss er auf die Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen — dann gibt es keine Abrechnung, weder eine Nachzahlung noch eine Rückzahlung.
Auffällig, wenn: Im Vertrag steht eine Pauschale, im Briefkasten liegt trotzdem eine Nachforderung.
-
Art. 8 Abs. 1 VMWG
Stellt der Vermieter nur den Saldo in Rechnung, muss er dich auf der Rechnung ausdrücklich darauf hinweisen, dass du die detaillierte Abrechnung verlangen kannst. Dieser Satz fehlt erstaunlich oft — und mit ihm der Hinweis, dass du überhaupt etwas verlangen darfst.
Auffällig, wenn: Eine Zeile, ein Betrag, kein Hinweis auf die detaillierte Abrechnung.
-
Art. 5 VMWG
Anrechenbar sind die tatsächlichen Aufwendungen, die mit dem Betrieb der Heizungs- oder der zentralen Warmwasseranlage direkt zusammenhängen. Die Verordnung nennt dazu Beispiele: Brennstoffe und Energie, Strom für Brenner und Pumpen, Reinigung von Anlage und Kamin, die periodische Revision samt Entkalken, Verbrauchserfassung und Abrechnungsservice, Wartung, Versicherungsprämien nur für die Heizungsanlage sowie die Verwaltungsarbeit für den Betrieb.
Auffällig, wenn: Positionen, die mit dem laufenden Betrieb nichts zu tun haben, stehen zwischen den Energiekosten.
-
Art. 6 VMWG
Nicht anrechenbar sind die Aufwendungen für die Reparatur und Erneuerung der Anlagen sowie für ihre Verzinsung und Abschreibung. Das ist die schärfste Grenze der ganzen Verordnung — und die einzige Position, die du auf deiner Abrechnung gezielt suchen und selbst erkennen kannst.
Auffällig, wenn: Ein neuer Brenner, ein Ersatz der Anlage oder eine Abschreibung erscheinen als Nebenkosten.
-
Art. 7 VMWG
Die Heizungskosten für nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume trägt der Vermieter. Wird nur zum Frostschutz geheizt und der Verbrauch nicht erfasst, übernimmt er in der Regel ein Drittel bei Zwei- bis Dreifamilienhäusern, die Hälfte bei Vier- bis Achtfamilienhäusern und zwei Drittel bei grösseren Gebäuden.
Auffällig, wenn: Im Haus stehen Wohnungen leer, verteilt wird trotzdem auf alle bewohnten Einheiten.
-
Art. 257b Abs. 2 OR · Art. 8 Abs. 2 VMWG
Der Vermieter muss dir auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren. Du oder eine bevollmächtigte Person dürft die sachdienlichen Originalunterlagen einsehen und über den Anfangs- und Endbestand von Heizmaterialien Auskunft verlangen. Das Gesetz nennt dafür kein Datum und keine Frist — der Anspruch besteht, sobald du ihn geltend machst.
Auffällig, wenn: Du hast die Abrechnung akzeptiert, ohne je eine einzige Rechnung dahinter gesehen zu haben.
Hält deine Abrechnung diesen sieben Fragen stand? Fotografiere sie oder schildere, was darin steht — die kostenlose Ersteinschätzung ordnet ein, welche Positionen nach OR und VMWG auffällig sind. Die Artikel stehen mit Nummer und Gesetzestext direkt im Chat.
Abrechnung kostenlos einordnen lassenDie Vorfrage
Akonto oder Pauschale — der Unterschied entscheidet alles
Ob du je eine Abrechnung bekommst und ob Geld zurückfliessen kann, steht schon im Mietvertrag.
Variante 1
Akontozahlung
Vorauszahlung auf die tatsächlichen Kosten
Was daraus folgt
- Der Vermieter muss mindestens einmal jährlich abrechnen und dir die Abrechnung vorlegen (Art. 4 Abs. 1 VMWG).
- Abgerechnet werden die tatsächlichen Aufwendungen (Art. 257b Abs. 1 OR).
- Du darfst die Belege einsehen (Art. 257b Abs. 2 OR).
- Es gibt eine Nachzahlung — oder eine Rückzahlung.
Die Variante mit Rechenschaft: Du zahlst zunächst eine Schätzung und siehst am Jahresende, was daraus geworden ist.
Variante 2
Pauschale
Fester Betrag, unabhängig vom Verbrauch
Was daraus folgt
- Der Betrag muss auf den Durchschnittswerten dreier Jahre beruhen (Art. 4 Abs. 2 VMWG).
- Es gibt keine Jahresabrechnung.
- Es gibt keine Rückzahlung, wenn das Jahr günstig war.
- Es gibt aber auch keine Nachforderung, wenn es teuer wurde.
Die Variante ohne Rechenschaft: Wer eine Pauschale zahlt, wartet vergeblich auf eine Abrechnung — die Pauschale ist die Abrechnung.
Der häufigste Denkfehler: Viele halten die monatliche Zahlung für eine Pauschale, weil der Betrag immer gleich hoch ist — dabei ist genau das auch bei Akontozahlungen normal. Das Wort im Mietvertrag entscheidet, nicht die Regelmässigkeit der Zahlung. Steht dort „Akonto", schuldest du am Jahresende eine Abrechnung, und zwar auch dann, wenn seit Jahren keine gekommen ist.
Und wenn die Nachforderung plötzlich riesig ist? Dann geht es um die Frage, ob du darauf vertrauen durftest, dass die Akontobeträge ungefähr den tatsächlichen Kosten entsprechen. Das Bundesgericht entscheidet das ausdrücklich nach den Umständen des Einzelfalls und nennt dafür keine Prozentgrenze (BGE 132 III 24). Wer im Netz eine feste Schwelle liest — „zehn Prozent", „ein Drittel" —, liest eine Faustregel, keinen Rechtssatz.
Grenzen
Was nicht auf die Abrechnung darf
Drei Grenzen stehen wörtlich im Recht. Alles andere ist Einzelfall — und das sagen wir hier auch so.
Die Anlage selbst
Nicht anrechenbar sind die Aufwendungen für die Reparatur und Erneuerung der Anlagen sowie für deren Verzinsung und Abschreibung (Art. 6 VMWG). Der neue Brenner ist Sache des Eigentümers, nicht deiner Abrechnung.
Leerstehende Wohnungen
Die Heizungskosten für nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume trägt der Vermieter (Art. 7 Abs. 1 VMWG). Wird nur zum Frostschutz geheizt, gilt die abgestufte Regel aus Abs. 2 — ein Drittel, die Hälfte oder zwei Drittel, je nach Gebäudegrösse.
Alles Unvereinbarte
Was im Mietvertrag nicht steht, ist nicht geschuldet (Art. 257a Abs. 2 OR). Das Bundesgericht hat es auf den Punkt gebracht: Mangels einer besonderen Vereinbarung sind die Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen (BGE 121 III 460).
Und jetzt der ehrliche Teil: Nicht jede Position, die dich stört, ist unzulässig. Die Verwaltungskosten, die für die Erstellung der Abrechnung anfallen, dürfen ausdrücklich angerechnet werden — „nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze" (Art. 4 Abs. 3 VMWG). Eine Prozentzahl nennt die Verordnung dafür nicht. Bezieht der Vermieter Heizenergie oder Warmwasser aus einer Zentrale, die nicht zur Liegenschaft gehört, darf er die tatsächlich anfallenden Kosten in Rechnung stellen (Art. 6a VMWG).
Was du im Netz häufig findest, sind Listen mit einem Dutzend angeblich unzulässiger Positionen. Belegbar sind aus dem Verordnungstext genau die beiden Positionen aus Art. 6 VMWG und der Leerstands-Fall aus Art. 7 VMWG. Alles Weitere — Hauswart-Anteile, Serviceabonnemente, einzelne Verwaltungshonorare — hängt an deinem Vertrag und an den Belegen. Deshalb ist die Belegeinsicht kein formaler Zwischenschritt, sondern der eigentliche Prüfvorgang.
Belegeinsicht
Du darfst die Originalbelege sehen. Verlangen musst du es selbst.
Locale
Warum deutsche Nebenkosten-Ratgeber hier danebenliegen
Drei Punkte, an denen die Suchergebnisse aus dem Nachbarland in der Schweiz zu falschen Schlüssen führen.
1. Es gibt keinen amtlichen Katalog umlagefähiger Posten
In Deutschland entscheidet eine Verordnung mit einer festen Liste, welche Positionen überhaupt auf eine Abrechnung dürfen. Diese Liste existiert in der Schweiz nicht. Die Grundlage ist zweistufig: erst die Vereinbarung im Mietvertrag (Art. 257a Abs. 2 OR), dann die VMWG, die für Heizung und Warmwasser sagt, was anrechenbar ist (Art. 5) und was nicht (Art. 6). Wer eine deutsche Katalogliste über seine Schweizer Abrechnung legt, prüft die falsche Frage.
2. Für die Beanstandung nennt das Gesetz keine Frist
Was das Recht vorschreibt, ist die Frequenz, nicht eine Ausschlussfrist: mindestens einmal jährlich abrechnen und vorlegen (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Eine Frist, innert der du die Jahresabrechnung beanstanden müsstest, steht weder im OR noch in der VMWG — auch die Berner Justizbehörden nennen für die Beanstandung keine. Die einzige harte 30-Tage-Frist im Nebenkosten-Recht betrifft etwas anderes: die Anfechtung neu eingeführter Nebenkosten (Art. 270b OR, siehe unten). Wer dir eine allgemeine Beanstandungsfrist nennt, hat sie aus einem anderen Rechtssystem übernommen.
3. Der Streitweg beginnt nicht beim Gericht
Vor jedem Entscheidverfahren steht ein Schlichtungsversuch vor der Schlichtungsbehörde (Art. 197 ZPO), die in Mietsachen paritätisch zusammengesetzt ist (Art. 200 Abs. 1 ZPO). In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen werden dabei keine Gerichtskosten gesprochen (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO). Das ist der grösste praktische Unterschied überhaupt: Der erste Schritt ins Verfahren kostet dich keine Gerichtsgebühr.
Der Weg
Wenn die Abrechnung nicht stimmt: was du der Reihe nach tust
Drei Schritte, jeder mit einer eigenen gesetzlichen Grundlage — und einer, den du auslassen solltest.
Schriftlich beanstanden und die detaillierte Abrechnung verlangen
Schreib dem Vermieter oder der Verwaltung, welche Positionen du bestreitest und warum. Stellt er nur den Saldo in Rechnung, muss er dich ohnehin ausdrücklich darauf hinweisen, dass du die detaillierte Abrechnung verlangen kannst (Art. 8 Abs. 1 VMWG). Halte fest, wann du geschrieben hast — später zählt, wer wann was verlangt hat.
Einsicht in die Originalbelege verlangen
Das ist der Schritt, den die meisten überspringen — und der einzige, der aus einer Vermutung einen Befund macht. Du darfst die sachdienlichen Originalunterlagen einsehen und über den Anfangs- und Endbestand von Heizmaterialien Auskunft verlangen (Art. 257b Abs. 2 OR, Art. 8 Abs. 2 VMWG). Nimm die Prüfliste von oben mit und vergleiche Position für Position.
Schlichtungsgesuch einreichen
Einigt ihr euch nicht, geht es zur Schlichtungsbehörde (Art. 197 ZPO). Gerichtskosten werden dort in Mietsachen keine gesprochen (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO). Bei einem Streitwert bis CHF 2’000 kann die Behörde auf Antrag selbst entscheiden (Art. 212 Abs. 1 ZPO); sonst kann sie einen Entscheidvorschlag machen, der als angenommen gilt, wenn ihn niemand innert 20 Tagen ablehnt (Art. 211 Abs. 1 ZPO). Kommt es zur Klagebewilligung, beträgt die Klagefrist in Mietsachen 30 Tage (Art. 209 Abs. 4 ZPO).
Der Schritt, den du auslassen solltest: die strittige Nachforderung einfach nicht bezahlen. Nebenkosten sind Teil derselben Zahlungspflicht wie der Mietzins (Art. 257c OR), und wer damit im Rückstand ist, riskiert die Verzugskündigung: Der Vermieter setzt eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen und kann danach mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR). Bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands ist zudem die Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Aus einer Streitfrage über eine Abrechnung wird so eine Frage über die Wohnung.
Ein Sonderfall: Liegt an der Wohnung ein Mangel vor, dürfen neben dem Nettomietzins auch die vertraglich in bestimmter Höhe periodisch geschuldeten Nebenkosten hinterlegt werden (BGE 124 III 201, Art. 259g OR). Das ist ein scharfes Druckmittel mit einer eigenen Falle: Wer hinterlegt, muss seine Ansprüche innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend machen, sonst fallen die hinterlegten Beträge dem Vermieter zu (Art. 259h Abs. 1 OR). Was am Mietverhältnis selbst hängt — Mängel, Kündigung, Anfechtung —, steht auf unserer Seite zum Mietrecht in der Schweiz.
Vertragsänderung
Neue Nebenkosten mitten im Mietverhältnis
Der eine Fall, in dem eine 30-Tage-Frist wirklich läuft.
Will der Vermieter Nebenkosten einführen, die bisher nicht vereinbart waren, ist das keine Mitteilung, sondern eine einseitige Änderung des Mietvertrags zu deinen Lasten. Für sie gelten dieselben Regeln wie für eine Mietzinserhöhung (Art. 269d Abs. 3 OR): Der Vermieter muss sie dir mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR, Art. 19 Abs. 1 lit. b VMWG).
Fehlt das Formular oder fehlt die Begründung, ist die Änderung nichtig — nicht anfechtbar, sondern von Anfang an ohne Wirkung (Art. 269d Abs. 2 OR). Das Bundesgericht hat beides zusammengebracht: Mangels besonderer Vereinbarung sind die Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen, und einseitige Vertragsänderungen müssen auf dem amtlichen Formular erklärt und begründet werden (BGE 121 III 460).
Und hier läuft tatsächlich eine Frist: Führt der Vermieter neue Nebenkosten ein, kannst du das innert 30 Tagen nach der Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR). Diese 30 Tage sind nicht mit der Jahresabrechnung zu verwechseln — für deren Beanstandung nennt das Gesetz, wie oben gezeigt, keine Frist.
Bund oder Kanton
Was überall gleich gilt — und was der Kanton bestimmt
Bei Nebenkosten ist die Antwort erfreulich einfach.
Bundesrecht ist fast alles. Was verrechnet werden darf, wie abgerechnet wird und welche Rechte du hast, steht im OR und in der VMWG — in Zürich wie in Genf, in Chur wie in Basel. Auch dass das Schlichtungsverfahren in Mietsachen keine Gerichtskosten auslöst, ist Bundesrecht (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO).
Kantonal sind zwei Dinge. Erstens die zuständige Schlichtungsbehörde: Organisation, Name und Sitz bestimmt der Kanton. Der Kanton Bern führt vier Gerichtsregionen mit je einer Schlichtungsbehörde und bietet dort eine kostenlose Rechtsberatung im Miet- und Pachtrecht an; Basel-Stadt führt eine einzige Stelle, die „Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten" an der Grenzacherstrasse 62 in Basel. Zweitens das amtliche Formular, mit dem neue Nebenkosten eingeführt werden — genehmigt wird es vom Kanton.
Für dich heisst das: Die Prüfung deiner Abrechnung funktioniert überall nach denselben Artikeln. Nur die Adresse, an die dein Schlichtungsgesuch geht, musst du für deinen Wohnort heraussuchen.
Ehrlich gesagt
Wann du wirklich anwaltliche Hilfe brauchst
Bei Nebenkosten seltener, als du denkst — und das ist eine gute Nachricht.
Der Nebenkostenstreit ist einer der wenigen Fälle, in denen das Verfahren selbst auf Laien zugeschnitten ist. Vor der Schlichtungsbehörde werden in Mietsachen keine Gerichtskosten gesprochen, und geht es danach weiter, gilt in den mietrechtlichen Kernfragen das vereinfachte Verfahren, in dem das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen feststellt (Art. 243 Abs. 2 lit. c, Art. 247 Abs. 2 ZPO). Du musst also nicht jede Position selbst beweisen können, um überhaupt anzufangen.
Anwaltlich prüfen lassen solltest du, wenn: gleichzeitig eine Kündigung im Raum steht, wenn es um mehrere Abrechnungsjahre und entsprechend viel Geld geht, wenn dein Vertrag unklar formuliert ist und die Auslegung entscheidet — oder wenn der Streit nach der Schlichtung tatsächlich vor Gericht weitergeht. Wenn du soweit bist, findest du in der App Kanzleien in deiner Nähe.
Was Anwalt GURU davor leistet: Du schilderst deinen Fall oder fotografierst die Abrechnung, und du bekommst in wenigen Minuten eine Einordnung nach Schweizer Recht — mit den einschlägigen Artikeln aus OR, ZGB, ZPO und SchKG, jeweils mit Artikelnummer und Gesetzestext direkt im Chat. Wo Rechtsprechung vorliegt, wird sie genannt, teils kantonale Entscheide, teils Bundesgericht. Am Ende steht ein Falldokument, mit dem du ins Gespräch gehen kannst — die verbindliche Beurteilung bleibt Sache einer Anwältin oder eines Anwalts. Die ersten Fragen sind gratis und ohne Anmeldung; danach brauchst du ein Konto oder die App.
FAQ
Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung in der Schweiz
Welche Nebenkosten darf der Vermieter verlangen?
Nur die, die du mit ihm besonders vereinbart hast. Art. 257a Abs. 2 OR sagt es ausdrücklich: „Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat." Das Bundesgericht verlangt zusätzlich, dass die Posten im Mietvertrag klar und bestimmt umschrieben sind; eine Aufzählung in separaten Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann nur konkretisieren, was im Vertrag selbst schon steht (BGE 135 III 591). Und abgerechnet werden dürfen nur die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters, nicht ein Wunschbetrag (Art. 257b Abs. 1 OR).
Was ist der Unterschied zwischen Akonto und Pauschale?
Akontozahlungen sind Vorauszahlungen auf die tatsächlichen Kosten. Wer sie erhebt, muss mindestens einmal jährlich eine Abrechnung erstellen und sie dir vorlegen (Art. 4 Abs. 1 VMWG) — daraus entsteht eine Nachzahlung oder eine Rückzahlung. Eine Pauschale ist dagegen ein fester Betrag, der auf Durchschnittswerten dreier Jahre beruhen muss (Art. 4 Abs. 2 VMWG). Bei einer Pauschale gibt es keine Abrechnung: Du bekommst nichts zurück, wenn es günstiger war, und musst nichts nachzahlen, wenn es teurer wurde. Welche der beiden Formen gilt, steht in deinem Mietvertrag — und entscheidet, ob du überhaupt je eine Abrechnung erwarten darfst.
Darf ich die Belege sehen?
Ja. Der Vermieter muss dir auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren (Art. 257b Abs. 2 OR). Die Verordnung wird noch deutlicher: Du oder eine bevollmächtigte Person seid berechtigt, die sachdienlichen Originalunterlagen einzusehen und über den Anfangs- und Endbestand von Heizmaterialien Auskunft zu verlangen (Art. 8 Abs. 2 VMWG). Stellt er nur den Saldo in Rechnung, muss er dich sogar ausdrücklich darauf hinweisen, dass du die detaillierte Abrechnung verlangen kannst (Art. 8 Abs. 1 VMWG). Eine Frist dafür nennt das Gesetz nicht — der Anspruch besteht auf Verlangen.
Dürfen Verwaltungskosten abgerechnet werden?
Für die Erstellung der Abrechnung ja: Art. 4 Abs. 3 VMWG erlaubt, die dafür entstehenden Verwaltungskosten „nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze" anzurechnen. Voraussetzung bleibt, dass die Nebenkosten überhaupt vereinbart sind. Eine Prozentzahl steht nicht in der Verordnung — kursierende Angaben wie „höchstens drei Prozent" stammen aus Sekundärquellen und nicht aus dem Verordnungstext. Wer prüfen will, ob der angesetzte Betrag dem Aufwand entspricht, kommt um die Belegeinsicht nicht herum.
Was mache ich, wenn die Abrechnung falsch ist?
In dieser Reihenfolge: schriftlich beanstanden und die detaillierte Abrechnung verlangen (Art. 8 Abs. 1 VMWG), dann Einsicht in die Originalbelege verlangen (Art. 257b Abs. 2 OR), und wenn ihr euch nicht einigt, ein Schlichtungsgesuch einreichen (Art. 197 ZPO). Eine Frist, innert der du die Jahresabrechnung beanstanden musst, steht weder im OR noch in der VMWG. Was du nicht tun solltest: den Betrag einfach nicht bezahlen. Nebenkosten fallen unter dieselbe Zahlungsverzugs-Regel wie der Mietzins (Art. 257d OR).
Was kostet die Schlichtungsbehörde?
In Miet- und Pachtsachen von Wohn- und Geschäftsräumen werden keine Gerichtskosten gesprochen (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO), und im Schlichtungsverfahren werden auch keine Parteientschädigungen gesprochen (Art. 113 Abs. 1 ZPO) — jede Seite trägt also ihren eigenen Aufwand, und das Verfahren selbst löst keine Gerichtskosten aus. Bei einem Streitwert bis CHF 2'000 kann die Schlichtungsbehörde auf Antrag der klagenden Partei sogar selbst entscheiden (Art. 212 Abs. 1 ZPO). Welche Behörde für dich zuständig ist, bestimmt der Kanton.
Quellen & rechtliche Grundlagen
- Obligationenrecht (OR), SR 220, Stand am 1. Januar 2026 — Begriff und Umfang der Nebenkosten (Art. 257a), Abrechnung und Belegeinsicht (Art. 257b), Zahlungstermin und Verzugskündigung (Art. 257c, 257d), Hinterlegung (Art. 259g, 259h), Ausschluss der Erstreckung (Art. 272a), einseitige Vertragsänderung (Art. 269d), Anfechtung (Art. 270b): Fedlex, SR 220
- Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), SR 221.213.11, Stand am 1. Oktober 2025 — Abrechnung und Pauschale (Art. 4), anrechenbare Heiz- und Warmwasserkosten (Art. 5), nicht anrechenbare Kosten (Art. 6), Bezug aus einer ausgelagerten Zentrale (Art. 6a), Leerstand (Art. 7), detaillierte Abrechnung und Belegeinsicht (Art. 8), Formular für einseitige Vertragsänderungen (Art. 19): Fedlex, SR 221.213.11
- Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), SR 272, Stand am 1. Juli 2026 — Schlichtungsversuch (Art. 197), paritätische Schlichtungsbehörde in Mietsachen (Art. 200), Kostenfreiheit (Art. 113), Entscheidvorschlag (Art. 211), Entscheidkompetenz bis CHF 2’000 (Art. 212), Klagefrist (Art. 209), vereinfachtes Verfahren und Untersuchungsgrundsatz (Art. 243, 247): Fedlex, SR 272
- BGE 135 III 591 (Urteil 4A_134/2009 vom 10. Juni 2009) — die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten müssen im Mietvertrag klar und bestimmt umschrieben sein; Nebenkosten in separaten Allgemeinen Geschäftsbedingungen können nur konkretisieren, was der Vertrag selbst umschreibt. Der entschiedene Fall betraf eine subventionierte Wohnung mit behördlich kontrolliertem Mietzins; die Regeste formuliert den Bestimmtheitssatz danach allgemein: bger.ch
- BGE 132 III 24 (Urteil 4C.177/2005 vom 31. August 2005) — ob die Mieterschaft darauf vertrauen darf, dass die Akontozahlungen ungefähr den tatsächlich anfallenden Nebenkosten entsprechen, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu entscheiden: bger.ch
- BGE 121 III 460 (I. Zivilabteilung, 6. Dezember 1995) — mangels besonderer Vereinbarung sind die Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen; einseitige Vertragsänderungen müssen auf dem amtlichen Formular erklärt und begründet werden: bger.ch
- BGE 124 III 201 (I. Zivilabteilung, 22. Januar 1998) — neben dem Nettomietzins können auch Nebenkosten hinterlegt werden, die nach dem Mietvertrag in bestimmter Höhe periodisch zu entrichten sind: bger.ch
- Kanton Bern, Obergericht, Zivil- und Strafgerichtsbarkeit: Mietzins und Nebenkosten (Abrechnungspflicht bei Akontozahlungen, Belegeinsicht, Schlichtungsgesuch — ohne Nennung einer Beanstandungsfrist) sowie Überblick über die Schlichtungsbehörden (vier Gerichtsregionen mit je einer Behörde, kostenlose Rechtsberatung im Miet- und Pachtrecht)
- Kanton Basel-Stadt, Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten: Formulare (amtliche Formulare nach Art. 266l Abs. 2 und Art. 269d Abs. 1 OR)
Stand: September 2026. Alle Fundstellen wurden am 2. September 2026 in der jeweils genannten Fassung abgerufen. Diese Seite gibt einen Überblick über das schweizerische Nebenkostenrecht und ist keine Rechtsberatung. Ob eine einzelne Position auf deiner Abrechnung zulässig ist, hängt an deinem Mietvertrag und an den Belegen; für eine verbindliche Beurteilung wende dich an eine Anwältin oder einen Anwalt. Massgeblich ist immer die aktuelle Fassung der genannten Bestimmungen.